广州旧村改造，合生系朱老板也萌生了退意？
广州旧村改造，出现了一个很不乐观的信号。荔湾区沙洛经济联社前几天发布公告称，沙洛旧村改造项目合作意向书已到期，村委与珠光集团协商后，将终止合作。沙洛村股东代表全票通过表决了《合同到期终止协议书》。根据协议，珠光将收回缴纳的5亿元履约金，以及旧村改造前期费用5000万元；但是，前期投入成本需要等新的合作方出现之后再协议退还。协议书这句话值得玩味，可能透露了两个很重要的信息：沙洛旧村还会继续推进旧改，以及珠光或是主动退出项目简单说个历史，当时为了拿下沙洛旧村改造项目，珠光曾不舍遗力。2020年9月，沙洛村公开引入旧村更新改造合作意向企业，并明确提出一项要求：不引入正在实施荔湾区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业。万科、佳兆业、奥园等被拒之门外。雅居乐、世纪金源仍入场与珠光争抢。也发生了戏剧性一幕，雅居乐没有通过资格评审，珠光以不足80%同意率成功夺标。上一篇：广州旧改找来湖南国企救场我们已经说到，海珠沥滘村作为广州重要推进的旧村改造项目，珠光集团把施工建设让了出来，湖南大型建筑国企湖南建工首次进入广州市场7个地块工程建设，需要投入30亿元资金。现时市场，珠光同样面临着流动性难题，2023年中期，有息负债总额147.83亿港元，一年内到期占比为54.1%，现金及银行结余仅6.5亿港元。旧改，是合生创展、珠光集团、珠江投资等“合生系”热衷的囤地模式。在广州，番禺新基村、黄埔火村村、海珠前进路、TIT科贸园等项目，开发时间或持有时间基本超过了10年。2023年中期，在广州，合生创展持有发展中物业、待发展物业合计612万㎡，以26.47%位居第二，第一为惠州；珠光控股则拥有65.32万㎡，12个项目中9个位于广州。即便在市场转折点初现时，合生系依然敢接手升龙退出的黄埔区夏园村、茅岗东2个旧改项目。当一家敢于逆风而行的企业，突然选择了放弃，这意味着什么？沥滘、沙洛之外，合生系在黄埔旧改市场呈现出复杂处境，比如因“九佛五村七片”片区改为融合改造，合生介入的莲塘村旧改需转手黄埔区属国企。珠光也承认退出了一些外郊旧改项目。另一要素，2022年上半年，合生悄悄成为黄埔开发区产业投资基金的二股东。这种布局，对于后来旧改开始侧重产业、非住宅规划结构来说，是具有前瞻意义的。但，现在却开始不受用了不断变化的变化，或打乱了合生系当时布下的决策，比如境外债务需要延期兑付，高估了广州核心城区楼盘项目去化速度等。克而瑞研究数据，2023年10月，广州商品住宅去化周期区间为18.3至20.8个月。合生系顾虑的关键显然不是去化问题更加重要的变化是，去年至今广州旧改模式出现新形势：做地模式、房票安置。目前，做地模式主要由广州市级七大主体参与，包括越秀地产、广州建筑、广州城投、广州地铁、珠实集团等。做地模式让旧改项目进行了一二级分离，一级土地整理由认定的做地主体承接，也就是常说的旧改前期工作。虽然现在还没听到，民营房企之前拿下的旧改项目需要拱手让出一级土地整理工作，但对于合生系来说，一级土地整理正是一头猪的“护心肉”，拿地成本低、操作过程“可控”。这是合生系穿越行业下行周期的核心。房票安置政策机制在广州开始探索，目的是想降低前期资金投入压力和征拆难度，而这两个环节恰是民营企业的能力体现，因为市场化更具有优势。本质则是减少旧改/城市更新项目对于民营企业的依赖。房票安置可以加快整个城市的商品房去库存，不能原址回迁则加大去化压力和周期，也帮人做嫁衣。一场游戏中，核心技能被限制使用，还会有人平A继续坚持取胜吗？这自身要有多强的承受和自愈能力呢？
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